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印象1号CMBS再次成功发行——印力集团资产证券化新的里程碑

发布时间 :2019-01-17




资产证券化在中国已经历2年多的蓬勃发展,也是印力的重要的资产盘活通道。2019年01月17日,“中金印力-印象1号资产支持专项计划”发起设立,项目发行规模人民币21.06亿元,由国内知名商业地产运营商印力集团作为发行人,中金公司担任计划管理人和销售机构,中泰证券担任代理销售机构。

该项目是印力集团继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行。本次计划期限为12年,标的物南京江北印象汇及天津印象城总估值为33.8亿元,发行资产支持证券总规模达21.06亿元,其中优先级20亿元,次级1.06亿元。优先级信用评级AA+,最终发行利率为5.4%,创2017年以来市场同等级信用主体利率新低。

深国投广场产品成功发行后,得到市场更加广泛的关注,目前已完成整体重装改造,全面升级重新开业,并更名为“印力中心?#20445;?#23458;流量和销售额?#21152;?#26126;显上升。本次凭借印力集团和中金公司良好的信用资质、完善的产?#26041;?#26500;设计、基础资产良好的运营情况及稳定的现金流,项目自2018年11月推广以来,获得了多家金融机构的广泛参与和积极认购。



领先的商业运营能力及优质基础资产为发行奠定良好基础


印力集团专注于购物中心投资、开发和运营管理,业务贯穿商业地产领域的全价值链,是极具国际化视野的中国商业地产投资开发运营商,也是万科主要的商业地产开发和管理平台。截至2019年1月16日,印力管理资产项目125个,遍布全国21个省、55个城市,总建筑面积约1,000万平方米。

南京江北印象汇于2014年4月开业,建筑面积超7万平方米,可租赁面积约为4万平方米,评估值10.3亿元。该项目定位为全客层,集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的?#20998;市?#19968;站式购物中心,汇聚了包括沃尔玛超市、优衣库、CK Jeans、Adidas Original、Under Armour、:CHOCOOLATE、Innisfree、Mothercare 、小米之家、Starbucks 、南京大牌档、西贝莜面村、探鱼等多个商业业态的知名品牌 。自开业以来,南京印象汇经营业绩稳步提升,出租率常年保持95%以上,租金收入?#20013;?#25856;升,年均收入增长率超10%。

天津印象城一期为购物中心部分于2013年12月开业,以主力店永旺超市为核心,涵盖CGV影城、H&M、优衣库、金宝?#30784;Ysports等在内的约170家专卖店。二期包含购物中心及写字楼,于2016年12月开业,商铺业态以餐饮、休闲/娱乐、时装/服饰为主,汇聚了包括苏宁电器、老码头、?#21069;?#20811;、UR、美吉姆、潮庭健身等品牌。自开业以来,天津印象城年租金及租户销售额不断攀升,复?#26174;?#38271;率分别达44.6%及30.9%。


▲ 南京江北印象汇

▲ 天津印象城


CMBS产品获得市场高度认可


中国零售业正在变革中蓬勃发展,运营良好的体验式购物中心拥有稳定可预见现金流,素来是资本市场青睐的资产。目前,由于政策法规和税收、投资回报率方面的限制,REITs在中国的发展受到了制约。而盘活商业地产存量,推动行业向轻资产转型,CMBS有广阔的发展空间,亦受到监管部门的鼓励。业内人士介绍称,相对于信用融资,CMBS以资产信用为基础进行融资,可以充分利用不动产价?#25285;?#23454;现较高的抵押率和较长的融资期限。本次发行CMBS产品是印力集团在境内资本市场上的又一次精彩亮相,集团雄厚的资金实力、核心的优质物业、突出的经营业绩和经验丰富的管理团队都是该产品获得市场青睐的重要原因。



印力集团资产证券化的又一里程碑


2017年10月20日,印力集团成功发行“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划?#20445;?#24320;启资产证券化第一单。本次“中金印力-印象1号资产支持专项计划”是印力集团在资产证券化领域的又一里程碑,项目借助外部资本力量,整合了公司的存量资源,将进一步促进商业地产的发展。

随着房地产行业不断成熟及CMBS创新的深化,房地产行业也真正进入完全不同的新阶段,资产管理和金融创新将成为企业存量时代生存的重要能力。在大型地产商转型城?#20449;?#22871;服务、城市运营的大趋势下,商业地产运营和资产证券化成为热点。在房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”的条件下,盘活商业地产存量,大力推动资产证券化,也已成为全行业的趋势。

在此发展趋势下,印力集团将继续积极坚持“盘活商业物业资产、?#24179;?#36164;产证券化创新”的理念,加强创新化、精细化的运营管理的核心竞争力,?#24179;?#20248;质商业项目的资产价值不断提升。



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